Доходное место. Снять жилье недорого и с комфортом. Идея развития доходных домов витает на рынке недвижимости без малого десятилетие. Однако прорыва в этом благом начинании пока не наблюдается. Новости Нижегородского центра коттеджного строительстваДоходное место. Снять жилье недорого и с комфортом. Идея развития доходных домов витает на рынке недвижимости без малого десятилетие. Однако прорыва в этом благом начинании пока не наблюдается. 09.08.2011 00:18 Не так давно Минрегион сделал еще одну попытку, представив новый проект массового строительства доходных домов в российских регионах. По расчетам чиновников, к 2020 г. доходные дома составят до 20% всего возводимого нового жилья, или каждый пятый квадратный метр в России. Программу по развитию рынка доходных домов сложно назвать своевременной — она была нужна еще вчера. Многочисленные соцопросы подтверждают, что в улучшении жилищных условий нуждаются порядка 80% российских граждан. Однако позволить себе арендовать квартиру может лишь половина из них. Ждать своей очереди на жилье, снимая квартиру у государства по льготной цене, — просто спасение для большинства. Предполагается, что за очередников, малообеспеченных и молодых семей часть арендной платы возьмут на себя местные бюджеты — в виде субсидий.

Другая проблема, на решение которой также рассчитан данный проект, — это миграция трудоспособного населения из одного района в другой. «Чтобы развивать регионы, нужно жилье для рабочих. Но рабочие и инженеры не должны это жилье покупать», — пояснил смысл программы замминистра регионального развития РФ Константин Королевский на совещании по вопросам развития рынка арендного жилья. В самом деле доходные дома — это прежде всего мобильность населения. На Западе, к примеру, собственников жилья лишь десятки процентов. Основная масса граждан снимает жилье. «В общей мировой практике существует прямая зависимость: чем выше темпы экономического развития региона, тем больше процент жилья, предоставляемого в аренду, — говорит Роберт Хайруллин, генеральный директор управляющей компании «АС Менеджмент».

— Так, в Нью-Йорке около 67% горожан проживают в арендованном жилье, в Лондоне — 42%, в Монреале — около 50%». За счет арендного фонда решаются и государственные проблемы. Если человек снял квартиру у крупной организации или муниципалитета, у которых есть несколько видов жилья (эконом-, комфорт-, элиткласс), он становится более мобильным, не привязанным к месту. Соответственно, решается вопрос безработицы и развития новых производств. Предполагается, что часть арендной платы (около половины) за своих работников будут вносить заинтересованные в кадрах предприятия.

Наконец, поселиться в доходном доме сможет и любой желающий, но уже по полной ставке. Но в этом случае квартира снимается официально, по-белому, все условия оговариваются в договоре, а не зависят от прихотей или изменившихся жизненных обстоятельств собственников. Стало быть, сократится доля серой аренды. Более того, эксперты уверены, что низкие ставки в доходных домах снизят и стоимость аренды простых квартир, иначе они будут неконкурентоспособными. «Подобные объекты могут оттянуть на себя часть платежеспособного спроса на аренду квартир и задать планку качества предложения, что сделает рынок более предсказуемым и прозрачным», — считает Олег Исаев, начальник отдела маркетинга компании «Квартал Эстейт».

Государство сможет использовать арендный фонд для поддержки многодетных семей, молодых ученых, прогоревших заемщиков по ипотеке. Кроме того, арендная плата, которую взимает государство, в таких домах может меняться в зависимости от изменения материального и социального положения конкретного съемщика. Например, если в семье родился ребенок, она снижается, а если съемщику в наследство досталась комфортная квартира, то повышается до рыночного уровня или договор аренды прекращается.   Выгодно и надежно   К сожалению, те несколько доходных домов, которые все-таки были реализованы в Москве, растворились в общем объеме предложения. Более того, сегодня почти все доходные дома относятся к сегменту жилья повышенной комфортности с соответствующей стоимостью найма (см. табл.

). Однако основной спрос на рынке аренды жилья находится в области экономкласса. «В дешевом сегменте у нас скорее представлены трехзвездочные гостиницы, плата за наем в которых примерно равна посуточной аренде однокомнатных квартир в приближенных к центру районах, — сравнивает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». — Например, в популярной трехзвездочной гостинице «Измайлово» стандартный номер стоит 3,2 тыс./сут». Почему же идея доходных домов до сих пор не получила широкого развития в стране? Ведь даже в дореволюционной России их строительство считалось выгодным делом. «Инвестиции в доходные дома в царской России могли давать до 15% годовых, — подтверждает Р. Хайруллин. — Это было связано с тем, что именно в конце XIX в. спрос на жилье был колоссальный.

Городского жилья было мало, и работодателям приходилось платить такую заработную плату, которая бы позволила приглашенным специалистам арендовать жилье. Но самое главное — городские власти в рамках поддержки развития доходных домов брали на себя подготовку участков, включая прокладку электрокабелей, водопровода, канализации, благоустройство территорий и приведение в надлежащий порядок улиц». Заинтересованность властей в строительстве доходных домов обуславливалась тем, что удовлетворялся спрос населения на жилье, городская казна значительно пополнялась за счет налогов с владельцев этого жилого фонда. К примеру, в 1913 г. в Москве из 47,6 млн руб. городского дохода 7 млн руб. составили налоги, уплаченные владельцами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов. Коммерсанты с удовольствием вкладывали деньги в строительство подобных объектов, так как понимали, что это выгодно и надежно.  Белые пятна Понятно, что выполнить проект в необходимых масштабах только за счет государства невозможно. Одна из задач, которую придется решать властям, это создание механизма государственно-частного партнерства, не менее эффективного, чем в дореволюционной России.

Современная схема развития рынка доходных домов, предлагаемая Минрегионом, такова. Застройщик получает кредит — 70% от стоимости строительства — на два года под 10-11% годовых. После сдачи дома его выкупает управляющая компания, учрежденная местными властями в партнерстве с частным капиталом. Дом выкупается с помощью ипотечного кредита от АИЖК и переходит в залог сроком на 20 лет под те же 10-11% годовых.

В будущем для участия в управлении арендным фондом в Министерстве предполагается привлекать средства государственных и частных пенсионных фондов. Планируется, что цена аренды в таких домах будет на 15-20% ниже рыночной, но при условии, что за арендатора будет частично платить либо предприятие, либо местный бюджет. Понятно, что это всего лишь наброски к общей схеме, которую еще предстоит проработать. Однако уже сейчас эксперты относятся к инициативе властей весьма скептически.

«В существующем виде перспектив на привлечение частного бизнеса у проекта нет никаких, — считает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Цели частного бизнеса — это максимальная рентабельность, быстрая окупаемость и надежность вложений. Программа Минрегиона создает условия полностью противоположные: минимальная рентабельность, медленная окупаемость и риск потери вложений». Как поясняет эксперт, сроки окупаемости проекта по такой программе неприемлемы для частного инвестора. Они составляют порядка 20 лет, а то и более, тогда как оптимальными считаются пять — семь лет. Поэтому логично предположить, что ни один девелопер не будет входить в проект, который окупается в 3,5 раза дольше. Вот и получается, что выгоднее построить дом и его продать. Кстати, благодаря высоким ставкам аренды в проектах бизнес — и элиткласса срок окупаемости удается снизить до семи — десяти лет (при условии грамотно разработанной концепции). Таким образом, неудивительно, что все проекты доходных домов сегодня заявлены в более высоком ценовом сегменте.

«Чтобы строительство доходных домов стало интересным частному бизнесу, нужно снизить инвестиционную себестоимость строительства до уровня, при котором сдача квартир по цене 10 тыс. руб./мес. гарантировала хотя бы 10% годовых прибыли, — продолжает г-н Зиминский. — Получается, что инвестиционная себестоимость строительства дома на 50 квартир общей площадью 5 тыс. кв. м не должна превышать 60 млн руб. При сложившихся ценах на аренду земельного участка, подведение коммуникаций, получение разрешительной документации и само строительство это нереально». «Насколько мы понимаем, чиновники вообще как таковые расчеты не делали, — считает Р. Хайруллин. — Если деньги будут давать под 10% годовых, значит, доходность должна быть хотя бы на 2% выше, то есть 12-15% — самая скромная рентабельность. Однако это несколько завышенные показатели, потому что выйти чисто экономически на эти показатели будет очень сложно. Государство не сможет обеспечить такую доходность без проработки значительных мер стимулирования: предоставления земельных участков на льготных условиях, субсидирования части арендной платы, обеспечения необходимой инфраструктурой и т. п.».По мнению участников рынка, здесь нужно работать над снижением ставок по целевым кредитам на строительство домов, выводя их на уровень ставки рефинансирования Центробанка. Тогда можно будет говорить о том, что расчетная доходность будет составлять порядка 10% для инвестора. Также сложной эксперты считают схему получения кредита. «Предполагается, что застройщик участвует своими средствами на 30%, соответственно, чтобы взять кредит на 70%, ему нужно будет предоставить обеспечение, — рассуждает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти».

— Сам по себе объект будущего строительства не сможет быть достаточным залогом. Помимо этого застройщику потребуется привлечение поручителей. Таким образом, схема финансирования, о которой речь идет в данной программе, предполагает проектное финансирование в чистом виде, которое на российском рынке не представлено. Соответственно, застройщику в любом случае будет необходимо изыскать некие залоги и поручителей для получения кредита, что существенно ограничивает круг компаний, которые могут участвовать в данной схеме». Кроме того, государство должно быть заинтересовано в успешной реализации проекта. А для этого необходимо не продавать инвестконтракты, а давать возможность инвестору входить в проект на партнерских условиях, где государство оценивает свою долю (участок земли, коммуникации, согласования) в эквивалентных цифрах инвестиций. Таким образом, девелопер обеспечивает создание концепции, предоставляет анализ наилучшего использования земли, является заказчиком архитектурного проекта и оплачивает строительные работы, а также является организатором реализации этого проекта.

В зависимости от затрат государство на 30, 50, 70% становится совладельцем, освобождая инвестора от вложений на приобретение этого проекта и предлагая ему надежное партнерство. «Такое государственно-частное партнерство обязательно привлечет внимание инвесторов, которые получат возможность снизить риски и принять участие в самых интересных проектах, — уверен Павел Здрадовский, генеральный директор Paul’s Yard. — Главное, чтобы руководители проекта от государства были официально материально заинтересованы, и размер их гонорара был бы не меньше тех взяток, которые раньше брали чиновники незаконно». Таким образом, пока концепция доходных домов, скорее, имеет больше белых пятен, чем конкретики. Но не исключено, что проект будет доработан и усовершенствован, и в итоге мы получим абсолютно новое явление, которое сможет повлиять на рынок аренды жилья.